Investice do realit patří dlouhodobě mezi nejstabilnější způsoby, jak zhodnotit svůj kapitál. Navzdory výkyvům v ekonomice se trh s nemovitostmi zpravidla dokáže z krize poměrně rychle zotavit. Nyní se však stále častěji objevuje otázka, zda je vhodný čas k nákupu, nebo zda se raději vyplatí vyčkat na příznivější podmínky. Odpověď ovšem není univerzální a závisí na několika faktorech – od finanční situace investora po specifika lokality. V následujících bodech se podíváme na to, jak současný realitní trh funguje, co ho ovlivňuje a jak poznat, kdy je vhodné přikročit ke koupi a kdy je naopak lepší držet se zpátky.
více v článku...
Proč je realitní trh tak proměnlivý
Trh s nemovitostmi je citlivý na řadu ekonomických ukazatelů, zejména na vývoj úrokových sazeb, inflaci a kupní sílu obyvatelstva. Pokud úrokové sazby rostou, lidé často odkládají nákup bytu či domu a raději zůstávají v nájmu, případně čekají na výhodnější hypotéční podmínky. To může dočasně snížit poptávku a vytvořit příležitosti pro investory, kteří mají dostatek hotovosti nebo už si zajistili finančně výhodný úvěr.
Na druhou stranu, když se ekonomice daří, nezaměstnanost klesá a platy rostou, poptávka po novém bydlení se zvyšuje. Ceny tudíž stoupají a investice do nemovitostí může přinést vyšší zisky, ovšem vyžaduje i vyšší vstupní kapitál. Vliv mají také demografické změny a migrace lidí z venkova do měst, kde poptávka bývá tradičně silnější.
Jak sledovat trendy a vyhodnotit správný okamžik
Klíčem k úspěšné investici je dobrá orientace v dostupných datech. Podívejte se, jak se v posledních měsících vyvíjely ceny v lokalitě, která vás zajímá. Sledujte také makroekonomické ukazatele, jako je vývoj HDP, míra inflace a hlavně úrokové sazby. Vysoká inflace a rostoucí sazby mohou naznačovat, že by bylo rozumnější se současným nákupem posečkat, protože byste se mohli zadlužit za méně výhodných podmínek.
Vedle statistických dat a zpráv z médií se vyplatí i konzultace s odborníky z realitní sféry. Jejich pohled z praxe a znalost konkrétního regionu může být k nezaplacení. Realitní makléři či investiční poradci dokážou odhadnout, zda je lokalita na vzestupu, nebo naopak vyčerpaná, a mohou vám poskytnout cenné informace o případných rizicích či omezeních.
Nezapomeňte na lokalitu a potenciál růstu
Lokalita je jedním z nejdůležitějších aspektů při rozhodování o koupi bytu či domu. V některých oblastech poptávka stabilně převyšuje nabídku, a proto ceny téměř neustále rostou. Typicky jde o centra velkých měst nebo části atraktivní pro turisty. V dlouhodobém horizontu se tak investice do těchto lokalit vyplácí, protože i během ekonomických poklesů si tam nemovitosti udržují poměrně vysokou hodnotu.
Pokud se však rozhodnete investovat do méně známé oblasti, kde se teprve začíná rozvíjet průmysl nebo dopravní infrastruktura, můžete vychytat období nízkých cen a v budoucnosti profitovat z růstu. Zde je ale nutné pečlivě sledovat vývoj a zohlednit možná rizika, jako je zpomalení plánovaných projektů, změny v zaměstnanosti nebo odliv obyvatel. Vždy si udělejte důkladný průzkum a zvažte, zda je region dostatečně perspektivní.
Kdy koupit a kdy raději počkat
Nákup nemovitosti je velký krok, ať už se jedná o rodinné bydlení nebo čistě investiční záměr. Pokud sledujete trhu pečlivě, máte našetřeno dostatek hotovosti a vidíte příležitost v podobě atraktivní lokality za přijatelnou cenu, je vhodná doba k nákupu. Může se jednat například o období dočasného poklesu poptávky, kdy se sníží konkurence mezi kupci.
Naopak, když ceny prudce rostou a úrokové sazby letí vzhůru, vyplatí se pečlivě zhodnotit, zda by bylo lepší vyčkat na případné ustálení situace. I když může být lákavé naskakovat do rozjetého vlaku a hledat rychlý zisk, příliš vysoká cena vstupní investice a drahá hypotéka mohou návratnost značně prodloužit. V horších případech riskujete, že vaše splátky budou příliš zatěžující a nemovitost se bude prodávat déle, pokud byste ji v budoucnu chtěli proměnit v hotovost.
Přemýšlejte o typu investice
Kromě rozhodování o čase nákupu je důležité také zvolit správný typ nemovitosti. Záleží, zda míříte na prodej nemovitostí se ziskem v blízké budoucnosti, nebo chcete zajistit stabilní příjem z pronájmu. Pokud hledáte dlouhodobější investici, byty v univerzitních či průmyslových městech mohou být sázkou na jistotu. V případě rodinných domů v odlehlejších lokalitách ovšem může trvat déle, než najdete vhodného nájemníka.
Stále více Čechů objevuje také kouzlo nemovitostí v zahraničí, obzvláště v turisticky atraktivních oblastech. I tady platí, že se musíte seznámit s místním trhem a legislativou. Navíc byste měli mít předem promyšleno, jak budete nemovitost spravovat – ať už sami na dálku, nebo prostřednictvím lokální agentury.
Jakou strategii zvolit, když nechcete nic uspěchat
Pokud stále váháte, zda se do nákupu pustit hned, může vám pomoci strategie pozvolného vstupu. Zvažte například, zda máte možnost si vzít menší hypotéku a postupně ji splácet, místo abyste se hned zavázali k velkému úvěru. Nebo si v předstihu rezervujte projekt v novostavbě, kde se placení rozloží do delšího období. Někteří investoři preferují i menší byty, u kterých je nižší pořizovací cena a je snadnější je dále pronajímat.
Vždy se vyplatí mít k dispozici dostatečnou finanční rezervu. Nejen pro případ nečekaných výdajů, ale také pro situaci, kdy byste nenašli nájemníka a potřebovali hradit splátky z vlastních zdrojů. Pokud však vidíte, že se vaše osobní i finanční podmínky sešly ve vhodný okamžik a trh nabízí zajímavé příležitosti, není třeba příliš dlouho otálet. Důležité je mít jasnou představu o svém investičním záměru, strategii a časovém horizontu.
Když potřebujete mít jistotu
Na realitním trhu neexistuje zcela jednoznačná odpověď, zda koupit hned, nebo čekat na lepší podmínky. Závisí to na konkrétním čase, místě a vašich možnostech. Jedno je ale jisté – dobře informovaný a připravený investor dokáže vyhodnotit rizika a příležitosti mnohem efektivněji. Nebojte se proto poradit s profesionály, bankéři či zkušenými makléři, kteří vám pomohou odhadnout situaci i potenciál konkrétní nemovitosti.
